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细化上海方案 深化上楼支持

栏目:产业研究 点击量:48,517 发布时间:2024-01-10

      随着上海“工业上楼”工作的持续推进,上海市经信委在2023年11月30日公示了《2023年智造空间优质项目拟认定名单公示》,共公布了97个优质智造空间项目,12月11日,上海市经济和信息化委员会和上海市财政局关于印发了《智造空间专项转移支付资金管理办法》的通知。至此,上海市工业上楼的相关工作,完成了顶层制度设计、具体操作细节、实际落地案例的制度体系设计的闭环,初步形成了有别于大湾区的工业上楼“上海方案”。

      坚持产业服务导向

上海坚持按照“2+(3+6)+(4+5)”现代化产业体系的要求推进工业上楼智造空间项目。根据笔者的分类,第一批的97个项目产业定位情况如下:

上海首批智造空间项目充分体现了上海产业的底色和特征。

一是生物医药和生命健康项目占比近1/3,体现了上海推进大健康产业发展的决心和成绩。在本研究中,药物类项目均归类为生物医药产业大类,医疗器械归为生命健康大类,可以发现这两类产业是工业上楼契合度最高、最适宜高效利用产业空间的产业门类。

二是汽车、高端装备和先进材料等上海传统支柱型产业正在稳步迈向上楼进程。在传统工业生产工艺中,汽车、高端装备和先进材料等产业属于设备重量大,上楼困难大的产业门类,但在上海首批项目中也有集中体现,突出了上海在推进传统支柱产业和优势产业转型和轻量化方面的进展。

三是电子信息项目不多,时尚消费品项目较多,这一“少”一“多”体现的是上海产业结构和大湾区产业结构的根本差异,大湾区的上楼项目多以电子信息产业为主,是珠三角区域传统电子产业发展的内在延续,而上海通过强化时尚消费品项目的上楼工作,展现了工业发展进一步服务城市发展的特性,体现了上海及周边地区的充足消费能力对产业发展的带动作用。尤其是时尚消费品产业,属于传统意义上的“轻工业”和较低附加值较低的产业,一度有迁出上海的趋势,但是通过工业上楼的方式驱动了相关产业上楼,增加了亩均产值的同时为城市发展和市民生活保留了有效的生态性产能供给。

四是集成电路产业上楼仍然较为困难。集成电路作为上海市重点发展的先导产业,2023年前十个月产业规模超3800亿元,约占全国25%,在如此体量规模支撑下,集成电路产业上楼项目仍然较少,凸显了产业对厂房高层高、低震动的要求。

五是产业园区类项目占一定比例。与珠三角不同,上海的产业空间资源以导向实体性生产企业为主,依托各类园中园建设方转出让或是转租为辅。而本次的首批智造空间中仍然有一批产业园区项目入选,体现了对优质产业园区运营方推进工业上楼,探索更高质量产业楼宇建设的鼓励。但本次入选的产业园区项目中仍然存在一些项目目标产业客群偏大、产业间联系不紧密、空间适配度与特定产业联系较低的情况,有待相关产业园区开发主体进一步聚焦客群,加快产品迭代速度。

      压低容积率要求

以深圳为代表的大湾区版本工业上楼更加注重对于项目的“高容积率”要求,按照《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》的相关要求,工业上楼项目的地块容积率按≤6.5进行设计,通过这一“天花板”的设置,引导工业项目攀高容积率,拉高全市工业项目的容积率。如深圳的坪山新能源汽车产业园区项目,引导不容易上楼的汽车产业上楼,以7.08万平方米的面积提供32.08万平方米的产业空间,粗略计算,容积率至少在4.5以上。

与深圳相比,工业上楼的“上海方案”结合长三角地区产业用地较为充裕的实际情况,将智造空间的容积率要求大幅降低,在《智造空间专项转移支付资金管理办法》,相关项目原则上容积率2.0(含)以上,同时也设定了容积率2.0到3.0以及3.0以上两个档次的不同奖励办法。通过这一管理办法,实质上是降低了上海工业上楼智造空间项目的容积率要求。从第一批97个项目来看,一共有75个项目可以从公开渠道获得相关的容积率数据或是大致推算出项目容积率,大量项目的容积率集中在1.90到2.09这一区间,容积率中位数为2.10,最高的项目为上海金谷智能终端制造基地金谷擎天项目,容积率达到5.0以上,最低的项目为彼欧蓝能四型储氢瓶量产工厂,容积率大约为1.14。可见上海根据自身用地情况和产业特征,合理确定了上楼项目的容积率导向。各项目的容积率频数分布表见下表:       

此外,首批智造空间项目的用地面积中位数为24282.6平米(约36亩),建筑面积中位数为58164平米。表现出了以单个生产制造型企业为主体,满足单个企业生产需求的导向。

      项目开发与二次更新同步

上海首批智造空间项目体现出了二次开发的导向,众多改扩建项目入选。一批土地低效利用的项目通过智造空间,工业上楼,实现了产业用地的充分利用,突破了现有的规划限制,提升了亩均效益。

首批公示项目中的第一个项目都为尔供应链科技(上海)有限公司改扩建项目就是一个典型案例。这个项目都为尔位于浦东新区川展路588号,属于产业区块外现状工业用地,土地用途为工业用地,产业内容为农副产品精深加工业务,土地面积为10901.00平方米,现状建筑面积为8437.20平方米,现状规划容积率不大于1.0,土地剩余使用年限约32年,通过自主改扩建,项目将提升容积率到2.0,总建筑面积将达到27536平米,产值可达33650万元/年(即亩均产值2058万元/亩),税收约3846万元/年(即亩均税收235万元/亩)。

这一项目代表了当前上海产业用地使用和楼宇使用中的几个典型情况,也反映了上海通过智造空间项目为全市稳住工业增加值占GDP25%底线的努力。一是推进产业区块外现状工业用地的利用。按照之前的有关办法,产业区块外现状工业用地应当按照“减量化”的方向推进,但这一项目成功获得了市区两级有关主管部门的支持,实现了现状工业用地上的改扩建。二是规划容积率的提升。在现有厂房建筑面积没有达到土地出让合同容积率上限的情况下,项目方仍然可以要求提升容积率,推进工业上楼项目。三是产业导向要因地制宜。智造空间的产业导向一定是符合当地发展基础,而非创造概念,为创新而创新。这一项目就紧密贴合了川沙地区乡村振兴的特色要求,以农副产品精加工为产业方向。四是进一步聚焦“亩产论英雄”。改扩建后的智造空间项目普遍在亩均产值和亩均税收上实现了飞跃,这也是上海推动“工业上楼”的最重要导向之一。

除了这一项目之外,首批智造空间项目中还存在一批在战略留白区内的项目。上海市产业主管部门正在以工业上楼为主线,推进在城市更新和二次开发中的“老大难”区块和厂房走向新生,推进亩产提升。

      深化工业上楼“上海方案”的建议

以深圳为代表的工业上楼大湾区方案体现出了“高容积率、多首层”的建筑特征和“控制租金、控制内部收益率”的强政府干预项目收益的特征,这些方案在大湾区能够成功,是结合了一定的地方特色的,如较为稀缺的土地资源、可以转让的配套房屋、充足的轻资产中小企业等。但是在上海和长三角范围内,需要在充分理解自身资源禀赋的基础上,充分学习借鉴有关经验,深化“上海方案”。

一是强化产业导向,推出工业上楼的产业指引。借鉴深圳的相关经验,在工业上楼的指引中做细相关细分领域的指引工作。尤其是通过首批智造空间项目的实践,总结出符合上海特色的、适宜上楼的细分产业领域。重点深化大消费等契合上海城市功能但在传统用地模式下效率较低产业的上楼工作,指导一批相关企业上楼,助力“人民城市”建设。

二是明确产业需求,做好细分领域的团体标准。结合特色产业园区工作,推进优质特色园区开发主体与相关行业协会牵头共同制定特色产业载体的相关楼宇建设团体标准,将产业客户的需求前置,以“供给侧改革”推动全市产业空间的利用率提升,保证上海工业强市的底色。

三是集中政策手段,鼓励优质项目主体再接再厉。要让智造空间的项目主体有动力进一步做好相关工作,强化楼宇产品迭代工作。在深圳,通过采用控制项目方内部收益率和租金的水平保障了租用上楼厂房的企业利益,但是这种强行政干预手段不适用于上海。上海拥有大量的优质国有园区和工业载体开发主体和一批高水平民营主体,建议通过规划奖励的方式为持续建设智造空间项目的主体打开容积率、层高等限制,鼓励做好项目的产品迭代。

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