面对投资大、回报周期长等系列问题，产业园区发展迫切需要转型升级，不仅要形成一个产业集群的效应，还要形成一个着实有效的资本投融资机制和运营服务机制。
产业园轻资产运营主体及现状
近一两年市场上轻资产运营的主体以及现状有如下特点：由产业开发商向产业运营商转型；由专业资产运营商向产业运营商转型；由专业服务商向产业运营商转型。各种轻资产发展运营的模式百花齐放，在资源、规模、人力、盈利、运营模式等方面各有优势和劣势，孰优孰劣仍需市场的进一步考证。
一是产业开发商向产业运营商转型。这类市场主体具有一个共同的优势——规模优势，企业本身具有大量的产业园区开发经验，也有成型的产业园区标杆，依托于重资产的财力支持，企业轻资产运营发展的势头比较强。但在发展过程中也会遇到标准化程度不足，人力资源跟不上等问题，这也是以房地产开发商、产业地产开发商企业进行轻资产业务拓展面临的共同问题。
二是专业资产运营商向产业运营商转型。这类企业本身就是由轻资产运营主体进入到产业地产领域，比如五大行从近两年开始成立了专门的工业地产事业部，业务逐渐跟产业地产招商运营接轨，主攻前期策划和代理相关业务。这种市场主体有着清晰的轻资产运作模式，人力资源能力更强，做轻资产运营优势比较明显。但是大多数这样的主体，更多介入的业务还局限在前期的定位业务更多一些，在业务发展速度上以及招商运营的盈利模式、盈利能力上可能还没有形成规模。
三是专业服务商向产业运营商转型。从产业行业的专业服务机构转行来做资产的轻资产运营，包括生物医药类、金融服务类企业，这类企业首先能够快速的形成产业聚集，善于打造产业链条氛围，吸引产业链上下游企业，但是在规模上会受到区域、产业、行业、规模的限制。
产业园轻资产运营发展方向
一是专注。在产业园区轻资产运营的主营业务项下，从企业本身发展的方向来看最重要的是专注力。在企业组织内，企业成长有四个必不可少的要素，包括企业文化、激励机制、培训体系、业内标准，涵盖内容、体系的标准化作业规范。如果企业站在行业标准制定者的角度和身份去专注服务，将来就有机会跻身于行业的领导者，只有专注于做专业化组织，将来才有希望占领更多的市场份额。
二是上市融资。目前轻资产招商运营的主要目的是通过管理锁定长期资产的经营权，通过运营服务实现资产保值与增值，最终通过持有物业的经营形式，实现上市融资。
三是核心能力的比拼。核心能力是聚焦产品的产业核心策划能力和聚焦整合的产业资源聚集能力。如果仅仅具有一个或者几个简单的专业行业或者产业的服务能力，聚集的规模就有限了，因此对专业产业服务资源整合的能力会决定未来那些企业在行业中更占优势。
