一、产业园区的主流理论及实践
1.1土地开发权转移与园区经济模式
园区经济相关理论演进与园区类型衍生的实践之间存在着一定的对应性。不断更新的相关解释理论学说与园区经济衍生过程并行，这些研究在指导或启示相应时期园区经济发展实践的同时，也在实践中逐步实现自身的演进。
开发权转移作为土地溢价回收的一个主要手段， 其价值理念的形成发源于开发利益公共还原理论。所谓开发利益，是指由于公共投资建设而引发的土地增值收益。城市与区域规划的相关法规会对土地的 价值产生重要影响。某些土地在获得增值收益的同时，其他土地也可能会因规划控制而蒙受一定的利益损失。
因此，有必要在受益者和受损者之间建立某种经济补偿机制和利益平衡机制。如何对这部分增值收益进行合理地分配，对利益受损者进行合理的补偿，成为开发利益公共还原理论的核心内容。
1941年英国“阿斯瓦特报告”（Uthwatt Report）就曾经指出，城市规划对于土地价值的影响并不作用于其总额变化，而主要是对开发利益的空间性分配和再分配。这一思想对于开发权转移制度的实施具有重要的指导意义。
西方国家近代城市规划制度自其形成初期，就始终贯穿了开发利益公共还原的理念，并且在不同的经济社会发展阶段，通过各种形式和途径，影响着规划管理的政策导向及其演变进程。可以说，正是由于建立了以开发利益公共还原为核心的基本目标和价值取向，园区开发才能够得到社会公众的认同。
将土地开发权从土地所有权当中独立出来，赋予其一定的交易功能，使其在相应规划法规的约束下，按照市场交易规则，在特定区域范围内，得以自由地流动。通过构建适宜的交易平台，就可以将保护区所拥有的开发权转移（销售）至增长区，增长区只需要为此支付相应的经济补偿。
具体来看，通过将经济活动引导至环境承载力较强的地区，政府实现了对特定区域开发容量的有效调控，达到了保护农业用地和生态环境敏感地带的公共目标；农地拥有者在放弃土地开发权、承担土地市场价格大幅度贬值损失的同时，也将会得到可观数量的虚拟开发权，通过在市场上进行销售，即能获得价值不菲的经济补偿；开发商则通过向农地所有者支付相应补偿费用，购买额外数量的开发权进行异地开发，从而满足了项目建设更高强度的开发建设需求。
产业园区，实际上是生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，阿尔弗雷德·马歇尔(1890)在其《经济学原理》一书中，首次提出了产业聚集及内部聚集和空间外部经济(External Economies)的概念。
马歇尔指出，同一产业越多的企业聚集于一个空间，就越有利于企业所需生产要素的聚集，这些要素包括劳动力、资金、能源、运输以及其它专业化资源等等。空间内诸如此类的投入品，或者说生产要素的供给越多，就越容易降低整个产业的平均生产成本，而且随着投入品专业化的加深，生产将更加有效率，该空间企业也将更具有竞争力，也就是现在所说的“集聚效应”，这就是现在我们发展产业集聚的原因所在。
迈克尔·波特从企业竞争力的角度提出了“产业群”的概念：“产业集群是一组在地理上靠近的相互联系的公司和关联的机构，它们同处或相关于一个特定的产业领域，由于具有共性和互补性而联系在一起”。这个概念让“产业集聚”更趋于形象化。
土地开发权转移作为一种规划调节手段，从空间层面对土地的开发强度和开发容量施以行政干预，试图扭转并重塑单纯市场条件作用下的土地开发强度与土地利用格局所带来的对空间环境资源的不合理占用局面，引导市场开发力量与空间发展重心的转移。通过开发权在不同地域空间的流转，使得开发容量在更为广阔的地域空间得以优化配置，在极大减轻对自然环境干扰的同时，整体开发容量甚至还会有所提升。
这种做法既释放了接收区的旺盛开发需求，又保护了发送区的自然环境景观，达到了集约利用土地、减少资源损耗、节省财政支出、平衡各方利益等多维目标。
事实上，要保证土地和园区的开发权供给与需求的平衡是相当困难的，其中一个最主要的障碍就是开发权的供给和需求在时间上并不同步。开发权转移制度构建了一种储备机制，解决了开发权供给和开发权需求的时间错位问题。当发送区的土地所有者一时间难以找到买家，或者开发商一时难以找到卖家时，就容易出现供给与需求之间的结构性失衡。为了确保开发权的市场交易顺利进行，就有必要构建一种缓冲机制，发挥开发权的“蓄水池”功能。
在上述理论背景下，在园区开发运营中“开发权银行”应运而生。国际上很多园区开发主体通过设立专门的机构，借助一笔启动资金，提前储备开发权，然后适时销售。通过建立开发权的缓冲机制，就能够缓解供需结构性失衡，及时回笼资金，从而实现开发权的时间调节和资金流的良性循环。
20世纪80年代中期以来，多个学科重新挖掘了产业集聚对于促进技术创新和增强国家竞争力的作用（所谓“新区域主义”），研究了发达国家成功案例。“产业集群”概念得到了一些政界和商界的认可，也成为很多国家区域经济和科技发展的新思维和政策工具。
产业集群是一群在地理上邻近的企业和机构（通常称为行为主体），它们具有产业联系而且相互影响。通过行为主体的联系和互动，在区域中产生外部经济，从而降低成本，在行为主体相互信任和合作的学习氛围中促进技术创新。
集群和园区的概念一直缠绕在一起的，城市化、地方化这些概念也一直缠绕在一起的。这方面在中国并没有真正理解，尤其是这两个概念有一部分是重叠的，也就是说企业在近距离靠近、共生，发生促进降低成本和技术创新这样的效应，可能需要园区，也可能不需要园区。在国际上，产业集群概念应该说是很重要的。这个概念最初是在发达国家提出来的，是促进技术创新的概念。但是应用到发展中国家就有些问题。集群中相互学习和促进创新的效应可能产生，也可能不产生。
传统的产业集聚理论一般只是把企业集聚的区域作为企业的经营地点（site of operation）；而新的集群概念是把企业集聚的区域作为企业的互动地点（site of interaction），通过互动，特别是知识的互动来实现创新。对于发展中国家来说，现在基本上只考虑经营的效益。国内现在正建设产业集聚基地，而在基地里面是不是将来会促进这些行为主体之间的互动，这方面值得研究。
产业园区作为产业集聚的载体和组成部分，能够有效的创造企业的集聚力，通过共享资源，带动关联企业的发展，从而推动产业集聚的形成，推动产业合理布局，促进产业结构转型、升级，在中国产业升级与转型的趋势下，产业园区也将迎来发展的高速时期。基于产业集聚的园区经济不仅在地理上具有组织、制度、技术和企业的相对集中，而且由于园区经济内部产业集聚所带来的协同效应、溢出效应和自增强效应，使得园区经济在生产效率、交易效率、产业组织优化带来的市场绩效和产品差异化等方面具有明显的竞争优势。
因此，一方面园区的发展依赖于企业集群的形成，企业集群的规模、效率、对资源的整合能力和新陈代谢能力决定着园区的规模、效率和可持续发展，企业集群的机理维系着园区经济的运行，企业集聚所带来的集聚经济、外部经济、范围经济构成了园区经济的重要内容；另一方面，园区经济的健康发展反过来又反哺区内企业群，为企业群的壮大不断输人制度、基础设施、服务等公共产品，并通过强化园区产业发展导向，制定、规范集群政策，培育和促进产业集群。
1.2全球主要产业园区的开发模式与类型
园区经济是一种由政府或企业为实现产业发展目标而创立的有地理界限的特殊环境，是区域开发的政策工具，且多位于在土地供给方面具有较少掣肘因素的城市郊区。在发达国家，郊区空间避开了城市内部所出现的交通拥堵、环境恶化，甚至犯罪等问题；在发展中国家，园区经济大都依靠政策环境和基础设施，利用土地和劳动力成本的比较优势，吸引特定的投资和经济活动。
世界园区经济是伴随着全球产业革命的不断推进而诞生、发展。是空间组织形态与产业组织形态在特定区域的聚合。现代产业园区作为园区经济和产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。产业园区作为产业集聚的载体和组成部分，能够有效的创造企业的集聚力，通过共享资源，带动关联企业的发展，从而推动产业集聚的形成，推动产业合理布局，促进产业结构转型、升级。
针对园区经济这一研究对象，可将其划分为传统型和现代型两大类，相关政策演变脉络及其对应的主要相关理论，包括增长极理论、创新集群理论、工业生态系统理论和企业家精神理论。世界各国制定了各种产业区域开发政策，建立了名目繁多的园区经济，且由于各国国情和发展阶段不同，各自所设立园区经济的种类和名称也不同，但整体上，园区经济可以划分为两大类型：一类是关注单一的短期性经济增长目标的传统园区经济，另一类是关注多元的长期性综合发展目标的现代园区经济。
基于不同国家和地区所处的发展背景、所能供给条件的实践基础，不同类型园区经济的概念之成型，得益于在各国不同发展阶段兴起的区域及产业发展理论，如增长极理论之于出口加工区，可持续发展理论之于生态园区经济，创新集群理论之于科技园区，创业生态系统之于创新区等。文章选择性地阐述了影响园区经济发展的主要理论，这些理论一方面较为清晰地解释了不同园区经济的发展原理；另一方面也为园区经济在不同国家和地区的实践推广提供了相对规范的思路，有助于把握今后国际园区经济相关理论与实践的发展方向。
工业园是最早在英美等西方发达国家出现的园区经济类型，称谓各异，例如美国的工业园和英国的企业区（enterprise zone）。建设这类实体的目的在于吸引新工业的投资，缓解工业对中心城市的压力和对环境的污染。较早的工业园曾定义为：在兴建工厂之前，由一个独立组织的规划提供一组适用的工业建筑（用地），辅之以基础设施和绿色空间，如公共道路、植物园、娱乐场所、停车场等，且包括各类设施之间的地带。由于用地限制和地租增加，工业园内的多层建筑逐年增多。从美学角度来看，工业园强调形体设计、保持建筑物后退和建筑密度最小等类似公园的特点，并且在其管理中保持优美的、类似公园的环境。
就现阶段园区经济关联理论及园区经济实践的发展进程而言，二者亦都有着各自的发展趋势和前景。前者表现为不同理论相互之间的逻辑关系尚未建立，因此需要在跟进指导或启示不同类型园区经济发展实践的同时，逐步建立系统化的理论研究体系。后者则因其内涵的时空变迁而表现出两大走向：其一是传统园区经济被赋予新的内涵，使得传统与现代园区经济及其内部子类之间的界线在具体实践中趋于模糊；其二是新理念、新技术、新媒介、新要素以及运行机制和管理体制的创新都在改变着以往的园区经济内涵，乃至孕育着新的园区经济类型。
现代园区经济的发展模式和区域市场经济发展的成熟程度密切相关。一般来说，欧美发达国家，由于市场经济成熟，法律体系相对完善，现代园区经济的发展基本依赖于市场自身的作用，政府干预较少。现代园区经济的发展目标完全是微观主体逐利行为的合力结果，经济导向功能较强。
产业园区是一种由政府或企业为实现产业发展目标而创立的有地理界限的特殊环境，是区域开发的政策工具，且多位于在土地供给方面具有较少掣肘因素的城市郊区。在发达国家，郊区空间避开了城市内部所出现的交通拥堵、环境恶化，甚至犯罪等问题；在发展中国家，产业园区大都依靠政策环境和基础设施，利用土地和劳动力成本的比较优势，吸引特定的投资和经济活动，从而实现地方经济发展，融入全球市场。
园区经济在促进地方经济发展、推动我国成为第一贸易大国、探索改革开放建设道路方面做出了重大贡献，但仍存在功能趋同化、自主发展能力弱、发展定位不清晰等问题。要整合资源，营造国际一流营商环境，主动融入和服务国家战略，补齐园区发展短板，推动我国园区经济高质量发展。
然而，并非所有产业园区都能成功，单纯依靠放松管制和政策优惠的园区面临着严峻的挑战，特别是依赖低成本优势的产业园区，在日趋激烈的竞争中面临极大的升级压力，因为产业在全球转移，低成本的区位可能被替代，营建产业园区的风险正在增加。我国目前依靠外力和初级劳工的产业园区正在实行创新驱动的升级战略，逐步注重园区内部产业联系的构建，争相把在全球流动着的生产要素留在本地。
第二次世界大战以来，世界各国制定了各种产业区域开发政策，建立了名目繁多的产业园区，例如免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、工业园、工业村、工业团地、科学园、技术园、研究园、技术城、经济技术开发区、高新技术产业开发区、生态工业园区、创意产业园区等。
伴随历次国际产业转移及全球产业分工网络的建构，产业园区作为一种政策工具受到多国决策者的青睐，美国硅谷、中国台湾新竹、印度班加罗尔、英国剑桥、法国索菲亚·安蒂波里斯、韩国大德、爱尔兰、以色列等八个园区被公认为世界一流园区的代表。它们共同的特点就是发展迅速，拥有在全球处于领先地位的产业领域，关注技术创新和产业升级，同时建立了一套适合园区自身发展的模式。
由于各国国情和发展阶段不同，各自所设立产业园区的种类和名称也不同，但整体上，产业园区可以划分为两大类型：一类是关注单一的短期性经济增长目标的传统的产业园区，另一类是关注多元的长期性综合发展目标的现代的产业园区。前者不仅在出现时间上早于后者，而且基本上不同国家和地区采用产业园区这一政策工具的初始阶段都会选择，以发展制造业为主，强调加工制造环节；后者则在前者加工制造环节的基础上延伸或是增加了新的环节，且在不同环节之间的组织方式和功能表现等方面呈现出多样化特点。
从世界范围来看，越是市场经济发达、法制完善的国家或地区，其现代产业园区的发展模式越倾向于市场的自然选择，现代产业园区的自身目标和定位越是比较单一，越是倾向于经济利益的发展目标。
美国硅谷是完全市场化的产物，政府只在宏观方面提供一些公共职能，中介功能较强，这和美国高度发达的市场经济、完备的法律体系与宽松的投资环境有关；慕尼黑高科技工业园区是政府与市场结合的产物，但市场的作用较强，政府的参与相对较少；新加坡裕廊工业园区的开发和管理都有政府的参与，某些方面几乎是垄断性操作；我国的现代产业园区更是体现了政府的作用，现代产业园区的管理部门往往都是带有行政级别的政府部门或派出机构。
产业园区发展的时空特点促成了其自身内涵及内部产业活动的多样化，由此衍生出了不同的产业园区类型。早期产业园区的相关研究中对其区位和功能属性各有侧重，并伴随相关实践的频繁出现，不同研究线索逐步交汇与发展，使得产业园区的理论本质渐趋明确。
针对产业园区这一研究对象，可将其划分为传统型和现代型两大类，相关政策演变脉络及其对应的主要相关理论，包括增长极理论、创新集群理论、工业生态系统理论和企业家精神理论。世界各国制定了各种产业区域开发政策，建立了名目繁多的产业园区，且由于各国国情和发展阶段不同，各自所设立产业园区的种类和名称也不同，但整体上，产业园区可以划分为两大类型：一类是关注单一的短期性经济增长目标的传统产业园区，另一类是关注多元的长期性综合发展目标的现代产业园区。
前者不仅在出现时间上早于后者，而且基本上不同国家和地区采用产业园区这一政策工具的初始阶段都会选择；其以发展制造业为主，强调加工制造环节，主要有起源于发展中国家的出口加工区和起源于发达国家的工业园两个子类。后者则在前者加工制造环节基础上延伸或增加了新的环节，且不同环节之间的组织方式和功能表现等呈现出多样化特点，可细分为科技园、生态产业园、创新区等子类，其发展与成型面临冷战后期的经济复苏、全球性的能源危机、科技创新软硬实力的全球性竞争等发展形势，具有较为明显的问题导向特征，可谓是引领不同国家和地区转型方向的旗舰地带。
1.3世界主流园区理论下的园区开发
基于不同国家和地区所处的发展背景、所能供给条件的实践基础，不同类型产业园区的概念之成型，得益于在各国不同发展阶段兴起的区域及产业发展理论，如增长极理论之于出口加工区，可持续发展理论之于生态产业园区，创新集群理论之于科技园区，创业生态系统之于创新区等。
文章选择性地阐述了影响产业园区发展的主要理论，这些理论一方面较为清晰地解释了不同产业园区的发展原理；另一方面也为产业园区在不同国家和地区的实践推广提供了相对规范的思路，有助于把握今后国际产业园区相关理论与实践的发展方向。
工业园是最早在英美等西方发达国家出现的产业园区类型，称谓各异，例如美国的工业园和英国的企业区（enterprise zone）。建设这类实体的目的在于吸引新工业的投资，缓解工业对中心城市的压力和对环境的污染。较早的工业园曾定义为：在兴建工厂之前，由一个独立组织的规划提供一组适用的工业建筑（用地），辅之以基础设施和绿色空间，且包括各类设施之间的地带。由于用地限制和地租增加，工业园内的多层建筑逐年增多。
从美学角度来看，工业园强调形体设计、保持建筑物后退和建筑密度最小等类似公园的特点，并且在其管理中保持优美的、类似公园的环境。工业园是在功能和美观上能够产生独特环境的工业规划用地，能够满足低层、现代化、分散的办公楼自由布局的需求以及厂房、实验室寻求优美区位环境的需求。
就现阶段产业园区关联理论及产业园区实践的发展进程而言，二者亦都有着各自的发展趋势和前景。前者表现为不同理论相互之间的逻辑关系尚未建立，因此需要在跟进指导或启示不同类型产业园区发展实践的同时，逐步建立系统化的理论研究体系。后者则因其内涵的时空变迁而表现出两大走向：其一是传统产业园区被赋予新的内涵，使得传统与现代产业园区及其内部子类之间的界线在具体实践中趋于模糊；其二是新理念、新技术、新媒介、新要素以及运行机制和管理体制的创新都在改变着以往的产业园区内涵，乃至孕育着新的产业园区类型。
现代产业园区的发展模式和区域市场经济发展的成熟程度密切相关。一般来说，欧美发达国家，由于市场经济成熟，法律体系相对完善，现代产业园区的发展基本依赖于市场自身的作用，政府干预较少。现代产业园区的发展目标完全是微观主体逐利行为的合力结果，经济导向功能较强。
产业园区相关理论演进与园区类型衍生的实践之间存在着一定的对应性。不断更新的相关解释理论学说与产业园区衍生过程并行，这些研究在指导或启示相应时期产业园区发展实践的同时，也在实践中逐步实现自身的演进。
增长极理论的发展与国际上出口加工区的建设实践在时间上同步。其概念是法国经济学家佩鲁（Francois Perroux）于1955年由抽象经济空间延伸出来的，之后布代维尔（J. R. Boudeville）在1966年将增长极的经济概念转化为地理概念。增长极理论认为，把推动性产业（propulsive industry）嵌入某特定空间可以形成集聚经济，产生增长中心，推动整个区域经济的增长。该理论成为政府在参与产业园区建设、空间选址引导、功能定位和政策制定等方面的基础。
增长极理论的发展与国际上出口加工区的建设实践在时间上同步。其概念是法国经济学家佩鲁（Francois Perroux）于1955年由抽象经济空间延伸出来的，之后布代维尔（J. R. Boudeville）在1966年将增长极的经济概念转化为地理概念。增长极理论认为，把推动性产业（propulsive industry）嵌入某特定空间可以形成集聚经济，产生增长中心，推动整个区域经济的增长。该理论成为政府在参与园区经济建设、空间选址引导、功能定位和政策制定等方面的基础。
国际上很多决策者对增长极和增长中心含义的解释相当宽泛，在许多方面与其理论不符，受到了广泛的质疑。增长中心政策与佩鲁最初的基于产业之间关系的增长极理论的本意大相径庭。增长极这一概念本身也具有局限性。首先，重要的内源性增长过程被排除在增长极理论之外。佩鲁及其弟子从理论上无法解释创新的推动性活动如何展开，只是把创新单位具有先进的技术看作既成事实。
地理空间意义上的增长极理论也不能解释创新活动在增长极地区的发展，从而暗示欠发达地区不能自行增长，必须依靠增长极或增长中心的引导。其次，增长极定义本身就很模糊。它的基础是佩鲁对经济增长的大体思路，概念的描述非常抽象，没有进行地理设定，这一概念却被广泛应用于具体地区。再次，增长极理论可以从各种方面进行解释，既是论断，也是信仰，甚至是“事实”，因此很自然地被作为灵丹妙药，在各种情况下均被接受，甚至不用验证，就应用到许多经济发展规划中。
长期以来，有关学者对产业区域开发政策实践不断进行反思。实施传统的区域开发政策，例如对大型工业项目和基础设施的巨额投资，以及在本地区资源优势的基础上选择、发展主导产业等，是期望这些项目能产生足够的乘数效应，使它们的经济效益扩散到不发达地区，以缩小地区差异，达到共同富裕。伴随区域发展认识的演化，现代园区经济趋于成型，并在全球范围内陆续酝酿出现了新的关联理论，比较有代表性的是创新集群理论、可持续发展理论以及正在成型过程中的企业家精神（理论）。
科技园的理论基础是创新集群理论。创新集群是在当地企业和机构近距离的协同作用的基础上发展起来的，是行为主体合作的网络，是促进创新的产业社区，是大学、科研院所、企业、地方政府等机构及其个人之间在长期正式或非正式的合作与交流的基础上所形成的相对稳定的系统。产业创新首先取决于创新型的企业家和科技人才，此外决定于知识学习的过程和企业之间、产学研之间关系的质量、强度及其网络的结构。
卡斯特尔（M. Castells）和霍尔（P. Hall）全面考察了科学园、科学城、高技术城等规划，他们认为，建立高技术中心整个事业最艰难的部分是推动大学研究人员和产业界的联系。“这种联系可以是非正式的，通过随便的交往或通过鼓励有创业精神的大学衍生公司建立起来。
创新集群中最重要的是促进合作的机构（institution for collaboration）加强企业间联系，降低物流成本和交易费用，从而促使产、学、研、官互动，促进产业融合和技术创新。中国的一些较成功的科技园的管理机构、行业协会等多种组织通过机制创新，正在起着合作机构的作用。那些在培育创新型企业和创新绩效方面较差的科技园，正是缺乏这类合作机构。另外，尽管创新集群具有地方化和专业化特征，但在全球化背景下，创新的投入又不完全是本地的。中国的科技园与发达国家科技园相比，需要更加注重国际企业之间和科技园之间的交流和合作。
从世界范围来看，越是市场经济发达、法制完善的国家或地区，其现代园区经济的发展模式越倾向于市场的自然选择，现代园区经济的自身目标和定位越是比较单一，越是倾向于经济利益的发展目标。园区经济发展的时空特点促成了其自身内涵及内部产业活动的多样化，由此衍生出了不同的园区经济类型。早期园区经济的相关研究中对其区位和功能属性各有侧重，并伴随相关实践的频繁出现，不同研究线索逐步交汇与发展，使得园区经济的理论本质渐趋明确。
二战后初期所发展的园区经济以全面工业化和城市化浪潮为助推，以如何尽快高效地完成国家经济体系的重建为发展大方向，以区域的均衡与非均衡发展为议题，此时的园区经济指导理论带有明显的功利主义色彩，以区域发展理论中的增长极理论、新国际分工理论、产品生命周期理论等为代表。进入20世纪后期，伴随区域发展所关注内容和所涉及影响要素的日益多样，园区经济所承载的功能趋于多元，其相关理论研究逐步摆脱对唯经济效益论这一初衷的依赖。
国际上很多决策者对增长极和增长中心含义的解释相当宽泛，在许多方面与其理论不符，受到了广泛的质疑。增长中心政策与佩鲁最初的基于产业之间关系的增长极理论的本意大相径庭。本来有独创性的增长极理论在政策的操作中却不幸沦为投入产出分析，通常偏爱吸引大型企业，不重视对于创新和创造就业机会至关重要的中小企业和创业者，因而失去了强调创新和经济结构转变的核心内容。增长极理论被当成一个工具来证明某些区域投资的正确性，并且盲目地假定增长极所引导的发展会自动发生，基础设施项目往往只被引导去连接增长极和周围区域，却不考虑地方经济是如何增长的。对于非中心区域，增长极理论成为公共资源分配不公的借口。
增长极这一概念本身也具有局限性。首先，重要的内源性增长过程被排除在增长极理论之外。佩鲁及其弟子从理论上无法解释创新的推动性活动如何展开，只是把创新单位具有先进的技术看作既成事实。地理空间意义上的增长极理论也不能解释创新活动在增长极地区的发展，从而暗示欠发达地区不能自行增长，必须依靠增长极或增长中心的引导。
其次，增长极定义本身就很模糊。它的基础是佩鲁对经济增长的大体思路，概念的描述非常抽象，没有进行地理设定，这一概念却被广泛应用于具体地区。
再次，增长极理论可以从各种方面进行解释，既是论断，也是信仰，甚至是“事实”，因此很自然地被作为灵丹妙药，在各种情况下均被接受，甚至不用验证，就应用到许多经济发展规划中。
由于增长极概念的缺陷，总体来说，自1955年至今，增长极理论的实践并不成功，它在政策领域的普及并没有帮助其巩固概念。一个理论或概念在证据尚未巩固、未经严格审查和激烈辩论的情况下就被广泛接受和实施是非常危险的。
长期以来，有关学者对产业区域开发政策实践不断进行反思。实施传统的区域开发政策，例如对大型工业项目和基础设施的巨额投资，以及在本地区资源优势的基础上选择、发展主导产业等，是期望这些项目能产生足够的乘数效应，使它们的经济效益扩散到不发达地区，以缩小地区差异，达到共同富裕，但是在实施这些传统政策时，却较少重视从根本上调整区域的产业结构。这样的政策在各国实施多年，甚至几十年，落后地区所获得的好处仍然是微薄的。
传统理论过分简单地强调区际流动的两个要素——劳动力和资金，却忽视了影响区域动态的一个重要因素——技术。各个企业运用资本和劳动力的技术能力和战略不同，因此从技术的角度来衡量众多企业活动的“舞台”——区域及其发展，是很困难的。实际上，区域的经济变化涉及到社会、政治、文化等多方面，各个地方的特征是多方变化的综合反映，区域经济的发展是人—自然—社会协调发展的结果，其中，技术创新是驱动经济发展的主要动力。
1980年代以后，伴随经济学内生增长理论的成型，新的基于技术创新的区域发展理论开始盛行，该理论认为地区固有的技术潜力和地区的技术接收力是地区经济增长的主要因素。地区固有的技术潜力包括劳动力技术水平、企业家素养以及地方创新环境与氛围等。决定地区技术接收力大小的是社会、政治、政策、经济、文化、自然等多种因素。当某地区依赖于外部技术时，则需要有一种内部的能力去吸收外部的知识和技术。这种发现、选择、采取、运用、学习、改进新技术的能力是每一个企业以及它所在的地区获得经济成功的重要因素。
伴随上述区域发展认识的演化，现代产业园区趋于成型，并在全球范围内陆续酝酿出现了新的关联理论，比较有代表性的是创新集群理论、可持续发展理论以及正在成型过程中的企业家精神（理论）。
科技园的理论基础是创新集群理论。创新集群是在当地企业和机构近距离的协同作用的基础上发展起来的，是行为主体合作的网络，是促进创新的产业社区，是大学、科研院所、企业、地方政府等机构及其个人之间在长期正式或非正式的合作与交流的基础上所形成的相对稳定的系统。产业创新首先取决于创新型的企业家和科技人才，此外决定于知识学习的过程和企业之间、产学研之间关系的质量、强度及其网络的结构。
卡斯特尔（M. Castells）和霍尔（P. Hall）全面考察了科学园、科学城、高技术城等规划，他们认为，建立高技术中心整个事业最艰难的部分是推动大学研究人员和产业界的联系。。他们提出，对高技术城规划的评估不仅要回答建造了多少工厂，雇佣了多少工人，而且要回答深层结构的问题，即高技术城计划是否形成了新的创新能力。
创新集群中最重要的是促进合作的机构（institution for collaboration）加强企业间联系，降低物流成本和交易费用，从而促使产、学、研、官互动，促进产业融合和技术创新。中国的一些较成功的科技园的管理机构、行业协会等多种组织通过机制创新，正在起着合作机构的作用。那些在培育创新型企业和创新绩效方面较差的科技园，正是缺乏这类合作机构。另外，尽管创新集群具有地方化和专业化特征，但在全球化背景下，创新的投入又不完全是本地的。
可持续发展理念和工业生态学打破了增长等同于发展的传统认知。1989年美国科普月刊《科学美国人》“地球的管理”专刊中，弗罗施（R. Frosch）和加劳布劳斯（N. E. Gallopoulos）提出了工业生态系统的概念，生态产业园区实践的出现早于可持续发展理论的成型。该类产业园区在建设过程中对于物质与能源交换网络、产业共生体系的构建通常受其自身发展需求驱动和政府参与引导的双重影响，其在全球范围内数量的增长与兴起的过程，亦是可持续发展理念逐渐形成和明确的过程。可持续发展理论在世界范围内被认可之后，促进了生态产业园区的发展，且涉及生态产业园区的产业、管理、政策等多个方面。
二战后初期所发展的产业园区以全面工业化和城市化浪潮为助推，以如何尽快高效地完成国家经济体系的重建为发展大方向，以区域的均衡与非均衡发展为议题，此时的产业园区指导理论带有明显的功利主义色彩，以区域发展理论中的增长极理论、新国际分工理论、产品生命周期理论等为代表。
