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产城融合模式,七大方面深度解读

栏目:产业研究 点击量:70,335 发布时间:2023-09-22
面对传统模式下城市化发展进程中出现的载体过剩、实体经济发展滞后、基础设施供应不足、人口红利减弱、管理服务水平低效、用地闲置浪费以及生态恶化日趋严重等问题,目前产城融合已成为一个新的发展方向。产城融合能够推动产业、城市融合发展,承载产业空间和发展产业经济,驱动城市更新和完善服务配套,最终推动城市化有序推进。

一、背景解读

从党的十七届五中全会的“三化同步发展”再到《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的出台,以及到十九大报告提出“推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”理念,产城融合概念不断得到深化和发展。同时为了推进产城融合发展和培育经济新增长极,国家发改委在全国范围内选择约60个条件成熟的地区开展产城融合示范区建设,目前这批示范区已经成为稳增长、调结构的重要引擎。产城融合模式在发展过程中不断得以完善。 

本文将从基本概念、核心主旨、发展阶段、运营模式、运营管理、融资及政策、标杆案例七大方面论述产城融合模式的具体内容。


二、产城融合基本概念

“产城融合”是指产业与城市融合发展,以城市为基础,承载产业空间和发展产业经济,以产业为保障,以提升人的生活质量为目标,通过产业升级换代和城市服务配套,达到产业结构、就业结构、消费结构的匹配,实现产业、城市、人之间的互融发展。

三、产城融合核心主旨

与传统的发展模式不同,产城融合的核心是人。产城融合更加强调人的主观能动性,回归人的视角,应对人的诉求,所反映的是全面、协调、可持续发展的理念。产城融合的本质是从功能主义导向到“以人为本”导向的一种回归,由注重功能分区和产业结构向关注融合发展、关注人的能动性和关注创新发的转变。

四、产城融合发展阶段

产城融合是为解决城市化推进过程中出现的产城分离现象这一问题而提出的区域发展思路,其融合层次可依据产业内容、城市形态以及房地产市场三个维度分为分离、互促、融合以及高维融合四个阶段。
►►►1.0“产城”分离阶段
工业区和城区彼此分离、独立发展。此时的工业区和生活区距离一般较大,通勤时间较长,导致工人上下班不便。工业区和城区独立发展也会造成基础设施建设重复浪费的问题,而且此时城市化的发展明显落后于工业化。
►►►2.0“产城”互促阶段
此时尽管主城区和工业园仍未实现完全的融合,但工业园和主城区之间已经由之前的分离、竞争关系发展成了竞争与发展共存关系,此时城市化与工业化之间的发展差距开始缩小,此时制造业仍是产业主体。
►►►3.0“产城”融合阶段
此时城市化与工业化的发展差距已基本持平,城市化和工业化基本表现出协调发展的局面。同时产业结构不断优化升级,第三产业不断发展,制造业和服务业成为产业主体。城市功能不断完善,城区布局水平提升。
►►►4.0“产城人”融合阶段

此时工业化和城市化进一步协调发展,工业区、居住区、核心区形成“融合发展”区域布局。与之前的“功能导向”不同,“产城人”融合阶段注重以人为本,承认人是产城有效互动和融合上升的关键连接点,并推动三者间共同发展。


五、产城融合的运营模式

第一种模式:政府运营模式。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见,园区由政府投资开发,园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务,然后收取一些服务费用,同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小,管理简单的园区。对于一些大型的园区,这样的运营模式无法保证园区的长期运营。
第二种模式:投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设园区,然后通过房租、固定资产等作为合作资产,孵化有发展潜力的中小企业,在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市,实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念,园区在中短期很难有可见的回报,但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用,因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。
第三种模式:服务运营模式。随着经济的发展,只是投资还是不能满足很多企业的需要,很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务,为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作,增加了园区的收入渠道。
第四种模式:土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起,土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能,所以一些园区通过控制大面积的土地,在进行初步开发后,短期内提升土地的价值,然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商,获利能力非常的强大,同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。

第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用,园区设立的目的就是要做一个产业链,比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等,这些产业园在投资初期就会进行招商引资,引入企业资本一起搭台,然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资,甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能:行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。例如重庆的两江国家开发区,规划多个产业一起运营,有招商、有投资、有独资,运营复杂,然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。


六、产城融合的运营管理

运营是园区的关键环节,也是未来园区自身价值的后续体现。园区在运营层面不同的企业与运营团队略有差异,但核心模块基本上大同小异,具体主要包括以下几个层面:
1、园区招商园区招商是园区的基础生命线,也是园区后续运营的起始与关键环节,如何推动园区的快速招商、实现企业入驻、资金回款以及拔高产业精准性,诸多园区各显身手。在园区招商中,主要包含客户的(1)拓展与洽谈、签约;(2)项目宣传文案包装、宣传材料以及品牌性活动两大方面。
2、园区服务企业入驻后,企业服务是提升企业满意度的重要举措。企业服务核心包含三大方面:(1)物业管理:即基础的物业服务,包括园区环境、安防、卫生、租金与物业费收缴等;(2)园区企业赋能服务:包括企业的装修、家具采买、耗材、绿植、饮用水、人才、政策、市场、金融等服务,减少企业在非主营业务的精力消耗的同时为企业自身的发展提供更多支持;(3)员工服务:围绕园区提供良好的服务,包括娱乐性活动(跑步、交友等)、赋能提升活动(培训、读书会等)、人才政策服务等。为企业员工营造良好的办公与生活、休闲娱乐的环境,提升企业员工稳定性。服务无边界,不同的园区在服务项上大体相似,更多的是在落地执行上。
3、智慧化建设园区智慧化建设是未来园区发展大趋势,特别是新建园区。虽然目前智慧化建设整体上还是以楼宇智能化为主,且国内智慧化建设以部分环节智慧化为主。未来在园区智慧化方面,除了楼宇自身的智慧管理外,园区的服务管理智慧化(园区企业服务层面智慧化)、招商业务智慧化(包括精准招商、拓客、招商管控、服务管控)等也有不少企业在探索。智慧化建设要趁早,在园区规划设计阶段可以植入,在施工阶段做好接口预留,楼宇建设后期的改造无论是从复杂程度还是成本都是比较高的。
4、股权投资产业园区的开发与运营的营收目前主要还是通过空间销售和租金以及较少的服务营收为主,利润来源比较传统,而且很难享受企业自身发展的红利,不少企业开始探索股权投资。成立投资基金、以投促招、用空间换股权等也有不少园区在探索和尝试。像张江高科等很早就开展股权投资业务,目前股权投资也成为了张江高科的重要利润来源。当然,目前股权投资在园区领域还处于发展的早期阶段,相信未来会有更多的产业园参与进来。

在园区运营上,以上述几个模块为重要运营内容。事实上,运营无边界,国内园区在运营上真正做的比较好的也是凤毛麟角,园区智慧化与股权投资更是在发展的早期阶段。未来,园区深度运营一定是发展的趋势,运营内容相似,如何推动业务落地实则是运营的关键。


七、产城融合的投资及政策

1、以项目公司为主体的融资

(1)股权融资;(2)债券融资:项目贷、信托借款、信用借款。目前金融环境下主要依靠项目贷,类似传统开发贷款寻找资金,以土地抵押为主其他补充担保物为辅的主流融资模式,这就要项目公司向金融机构提供本项目可研报告、未来实现还款的来源、产业园区建成后出售、出租情况分析。

2、以入园企业为主体的融资对于入园企业融资情况,银行给予的政策支持基本上采取的“一事一议”原则,不同企业性质获取的政策存在差异。(1)购买产业园区厂房:按揭贷款,大部分银行给予固定资产购建贷方式。

(2)针对园区内小微企业融资渠道:e抵快贷适用范围:适用于在济南市注册。经营满一年且可提供房产抵押,无不良信用记录的小微企业或小微企业主。

产品特色:抵押方式、线上办理、额度循环、随借随还、利率仅为3.85%。额度期限:合同期限3年,贷款额度最高可达500万元。税务贷适用范围:适用于在济南市注册,持续纳税两年以上,且信用状况良好的小微企业。产品特色:信用方式、线上办理、一键即贷、额度循环、随借随还利率优惠。额度期限:单笔最长6个月,贷款额度最高可达300万元。科创贷适用范围:进入山东省科技型中小微企业信息库,经济南市、区科学技术局认定的科技型小微企业。产品特色:信用方式、专业服务、利率优惠。额度期限:贷款期限最长可达3年,贷款额度最高可达 1000 万元。

(3)加工制造业为主的企业主要融资渠道:抵质押担保、工业用地、工业用房、专业设备、专利权、注册商标、知识产权、财产权。

3、政策支持可以申请的政策:税收减免、税收返还、贷款贴息、奖励补贴。可获得扶持政策的产业类型:

(1)省级以上 “专精特新”精特新“小巨人”企业认定需同时满足专、精、特、 新、链、品六个方面指标。 

(2)绿色新能源

(3)独角兽企业、瞪羚企业瞪羚企业”是指创业后跨过死亡谷以科技创新或商业模式创新为支撑进入高成长期的中小企业。认定范围主要是产业领域符合国家和省战略新兴产业发展方向,涵盖新兴工业、新一代信息技术(含大数据、物联网与云计算、高端软件、互联网)、生物健康、人工智能、金融科技、节能环保、消费升级等领域。

(4)高新技术企业

(5)创新科技企业


八、产城融合标杆案例

产城融合主要体现在两个方面:产业对城市的支撑、城市对产业的支撑。具体细分城市对产业的支撑可分为城市的生产性服务功能以及城市的生活性服务功能对产业的支撑,而人在其中起到联结性作用。
1、产业对城市的支撑以济南高新区为例,济南高新区以高端装备制造、电子信息、生物医药、新能源及科创研发等作为主导产业。高新区产业基础较好,通过产业的转型升级为城市带来财政收入和人口集聚,从而推动城市发展。2020年,济南高新区被工信部评定为国家新型工业化产业示范基地。
2、生产性服务对产业的支撑以天津滨海高新技术产业开发区为例,该开发区以新能源、生物医药、高端装备制造、航空航天以及大数据作为主导产业。并依靠城市政策资源招商引资了一批高知识、高技术、高附加值的生产性现代服务业,从而推动产业园区发展。
3、生活性服务对产业的支撑以浦东新区为例,浦东新区的主导产业为先进制造、新一代信息技术、航空航天及生物医药产业。作为上海市的市辖区,上海市丰富的生活、生产等配套资源为浦东新区产业发展建设提供了配套齐全、功能完善的产业园区配套支撑。

4、城市发展对产业的支撑以天鸿在郑州高新区产城更新项目为例,郑州高新区的发展推动老开发区产业转型、腾笼换业。产城更新区是郑州高新区上世纪八、九十年代早期开发区域,目前该区域主要集聚了传统机械制造业、服装、印刷、生物医药等企业,郑州市的快速发展助力该区域产业升级,腾退落后产能,促进产业升级与结构调整,形成组团化发展,建设宜创宜业宜居游智美新城。


结语

在我国转型升级的背景下相对于产城分离提出了产城融合的发展思路。要求产业与城市功能融合、空间整合,“以产促城,以城兴产,产城融合”。城市没有产业支撑,即便再漂亮,也就是“空城”;产业没有城市依托,即便再高端,也只能“空转”。城市化与产业化要有对应的匹配度,不能一快一慢,脱节分离。而且产城融合发展并不是一蹴而就,全面理解产城融合的内涵,有利于提出更为合理的规划建议;同时,如何探索产城融合新模式也对当下的地产人提出了更高的要求。
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