中海信（汕头）创新产业城一期两栋孵化楼目前已经封顶。资料图片

“可租、可售、可订制”“保姆式服务”“通用厂房”……一系列陌生而新鲜的名词，让“工业地产”这一概念格外吸引眼球。

2016年，中海信集团进驻汕头建设中海信创新产业城。在广东省加快创新驱动发展、推动企业转型升级的背景下，作为汕头首个“工业地产”，中海信（汕头）创新产业城打破了传统园区模式，在推动园区扩容提质上被赋予了许多使命。而这，也是汕头发展产业园区的创新实践。

汕头首个“工业地产”如何“立标杆”？南方日报记者近日来到汕头市濠江区，一探中海信（汕头）创新产业城的“工业地产经”。

●记者 沈丛升

“可定制服务”与企业一起成长

作为深圳第一家也是目前唯一的民营国家级高科技孵化器，中海信在深圳有过工业地产实践。据了解，其投资开发“龙岗区中海信科技园”，用不超过300亩的土地创造了超过600亿元的年产值，创造了“用地少、产值高”的园区集聚发展模式。

中海信（汕头）创新产业城同样是一种新型的“工业地产模式”，规划占地面积约2000亩，主要包含了产业功能区和配套功能区。

为什么说这是一种工业地产的创新模式？深圳中海信公司在汕头的负责人李莉向记者介绍，区别于房地产、商业地产，通过在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已确定的产业主题类企业招商引进。

“政府和中海信公司合作招商是一大突破。”中海信（汕头）创新产业城所在的汕头市南山湾科技产业园园区办相关负责人告诉记者，“每天来询问入驻濠江的企业不少，但是每个企业的规模都不一样，根据企业的领域特色和产业规模，如果企业的类型和规模符合创新孵化的要求，我们会优先推荐他们进驻中海信这种‘工业地产’园区。”

目前，中海信项目规划包括产品功能区和配套功能区。“产品功能区包含了产业孵化区、产业加速区、研发中心、总部中心、金融中心等五大功能区，目前一期两栋孵化楼已经封顶，二期11栋产业用房按计划加紧施工，而其他功能区的位置未定。”李莉说。

“我们提供通用厂房、专用厂房、特种厂房和研发楼、写字楼、商业配套等各类产业用房，提供的服务是‘可定制’的。”李莉给记者举了个例子，“通过团队的专业分析，我们会根据企业的类型进行分类，同一个类型和需求的，会安排在同一个区域里，不会出现企业混杂的情况，我们寻求的是一种集约式的聚集。”

根据企业在成长期的不同阶段，中海信还会对其进行引导。

“例如，产业孵化区适合一些初期发展企业，产业加速区则适合发展壮大的企业，厂房可出租，也可以销售。目前中海信正确保一期两栋孵化楼早日发挥效益，二期11栋产业用房按计划加紧施工。”李莉说。

与传统厂房租赁不同，提供全方位的保姆服务，也是工业地产最大的特色。

“我们能够提供安保、宿舍、食堂、融资、风投、中介等服务，主要是切合到企业的需求中，和企业一同成长。”李莉说。

招商倾向“微笑曲线”两端企业

新型的园区集聚发展模式以及“可订制”“保姆式”的服务，吸引不少企业特别是科技创新型企业的关注。今年1月份，就已经有37家科技创新型企业与中海信集团签约，其中20家企业在1月17日集中签约入驻。这20家企业既有上市公司，也有国内知名的大型企业。

与此同时，中海信集团还与8家银行进行战略合作，计划投资20亿元用于项目二期11栋产业用房及产业配套建设。

李莉告诉记者：“立足于汕头传统八大支柱产业，我们园区吸引电子电器、医疗机械、生物医药、新材料、IT等产业入驻，较多为转型升级的产业，是高附加值和环境友好型产业。一些高能耗、高污染的化工企业我们会再作考虑。”

业内人士认为，工业地产的招商对象定位一般倾向于“微笑曲线”两端的企业，企业人力资源层次也偏向高端。“从产业链招商角度，围绕着‘微笑曲线’，实现产业价值链一体化，可以延伸产业上下游。”园区办相关负责人说。

为了留住人才，中海信（汕头）创新产业城也规划了相关的生活配套。这与工业地产本身对落户载体周边的环境及软硬件配套设施要求相对较高有一定关联。

“教育是一大亮点，中英文国际学校是我们配套给园区的一个吸引点。为什么很多高管无法留在当地，就是因为子女的教育问题无法得到解决。随着汕头与以色列等地的合作加深，外籍人才及其子女留在汕头，对于教育的需求必然会上升，这也是我们考虑设立教育配套服务区的原因。”李莉说。

“目前面临的最大问题来自于理念，对于工业地产，很多传统的企业可能都没法接受，存在观望的状态，如果我们做得好，他们就会跟进，如果我们做不好，他们就会有疑虑。因此，我们尽可能用我们的实际行动来打破当地企业的疑虑。”李莉说。

汕头智库

“可持续”服务将留住更多企业

“在中海信创新产业城这种工业地产模式中，我比较看重其总部经济中心。”汕头大学商学院教授郑慕强告诉记者。

所谓总部经济，就是将总部设在某个区域，将生产制造布局在其它地区，并通过有效的资源配置，对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。郑慕强认为，一个企业的销售和研发中心是否留在这个区域，与企业总部是否留下有很大关系。

“对于园区提供的服务是否是可持续性的，这些服务能够为企业带来什么，也是每个企业比较看重的。”郑慕强说，产业园和政府如何合作来提供这些政策、政策是否吸引人，能否在税收上带来减免……如果这些问题能够解决，就能真正留得住企业，吸引到更多企业入驻。

传统意义上的园区不同，工业地产能够提供“保姆式”的服务，这相当于为政府分担了很多功能。郑慕强说，汕头有很多园区，在规划最开始阶段缺乏生活配套区等配套，导致企业的人赚了钱不知道怎么花，人才生活质量无法得到提高，进而出现人才流失的现象。而很多企业特别是创业初期，不仅缺乏人才，就连很多政策的补贴等申请，也需要自己掏钱请第三方咨询公司来帮忙。进驻到产业城以后，他们就可以省去这一大部分的成本。

■声音

依托中海信（汕头）创新产业园，引进一批创新型企业，落地一批效益型项目，推动小升高、小壮大、小做强。鼓励、支持旧工业区、旧厂房改造升级，建设一批创意园、孵化园、智慧园。鼓励建设标准厂房、楼宇产业园，推动企业“上楼”，推进产业集中、集聚、集约发展。

——濠江区委书记吴文兵