工业厂房，制造业的承载物。

在大家的印象中，单层平铺式的厂房、器械噪音、高能耗、重污染、繁忙的工人以及高速运转却又一成不变的流水线就是工业厂房该有的样子。

这些带有历史色彩的工业厂房也因为本身的产业因素、城市产业调整等因素，面临关停、迁往郊区或是直接清退。

制造业在城市经济快速发展和产业转型升级调整之后，相关产业面临淘汰，被一线城市摒弃，但并没有出现向二三线城市转移的“理想局面”。二三线城市同样将这类工业产业剔除在了城市产业清单之外，也就出现了制造业无处可去的尴尬局面。

工业厂房也跟着制造业被扫进了历史。

在这趋势之下，从最早期07、08年左右，工业地产这个行业或者说是这样的说法萌芽，短短一到两年时间，迅速转变为产业地产再到如今的产业园区。

这其中也反映出了行业背后的一些有趣现象，工业地产也就是当时在围绕城市工业用地上做文章的企业形成的行业。但当时各地对于工业厂房有种避之不及的情况，一方面国有企业去厂房化，另一方面民营企业为了避免在行业定位上让地方政府产生一些不必要的误会，大家不约而同地将从企业定位开始去工业化，转向产业地产。

再到如今，行业去地产化、精细化发展等因素推动下，更趋向于产业园区说法，当然，这是题外话了。

01

政策倾注，

工业厂房重回一线

在国家“十四五”发展规划中，再次将制造业确立为重要的产业发展方向，各省市也都相继出台了制造业十四五规划。一方面为了解决工业制造业在GDP中的占比过早过快下降的问题，另一方面同样也是鼓励通过工业制造业发展，推动科技创新，解决卡脖子问题。

这里其实有一个认知误区，国家重点关注的科技创新，大量研发活动出现于企业中，大量的成果用于企业，根据相关资料显示，其中科技创新活动近70%是在工业制造业。

为了进一步鼓励制造业的转型升级，推动中国制造迈向中国智造，除了上文提及的相关产业政策之外，在2019年，由财政部、中国烟草总公司等发起设立的国家制造业转型升级基金股份有限公司正式成立，基金公司的注册资本为1472亿元。主要投向新材料、新一代信息技术、电力装备等领域。帮助制造业企业应对转型升级过程中最困难的资金难题。

进一步加速了中国制造业的复兴之路。

02

制造业转型升级，

厂房更新换代

制造业的复兴，一方面是国内制造业企业创新能力的持续增强，从创新投入到创新产出都在快速增长，创新成果不断涌现。

另一方面，在数字经济背景下，传统制造业也在向智能化转型，逐渐摆脱了过去老旧厂房的标签。波司登创始人、波司登集团董事局主席兼总裁高德康之前在接受《中国报道》采访时也曾提到“在数字经济背景下，传统制造业的智能化改造和数字化转型在我看来是必然趋势。”

制造业在智能化、数字化转型之下，逐渐成为各地产业发展的重要选择。从而才会出现类似苏州这样产业发展领先的二线城市，厂房资源也十分稀缺，在苏州工业园，工业用地比例高达40%，最短缺的仍然是厂房载体。

所以这两年你会发现，产地地产行业工业厂房类的运营商过得非常滋润，新入行的园区运营商大多都选择了工业厂房这一方向。

但如今虽然制造业仍然是制造业，但已经不是过去租下一个厂房各管各流水线生产的时代了，载体诉求发生了翻天覆地的变化：

首先，高新技术跨界融合的新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高，载体需求从过去的大平层转向了更高要求的数字化智能工厂、定制高标准厂房等等。

其次，厂房平铺式的载体形式，在土地资源日趋紧张的城市也难以大面积供应，这可能也是当时制造业被清退的一大原因。制造业转型升级之后，生产技术提高，让工业上楼成为可能，从而在一线城市、二三线城市产业核心地段出现了工业上楼这一类炙手可热的载体。

最后，顶尖实体制造业企业也掀起了黑灯工厂、灯塔厂房等潮流玩法。

03

精细化运营，

工业厂房的未来

对于工业厂房的未来发展趋势，已经有了一个比较明确的分析，在这里就不做过多的分析，只在细节方面做一些补充。

虽然制造业的回温，让工业厂房焕发新生，但如今的新兴制造业企业跟传统产业园区内的企业如出一辙，对于产业服务、产生生态等方面有着强诉求。想跟过去一样做厂房园区的租售者，已经不太现实。

想要满足新兴制造业企业不同的载体、服务、上下游产业生态等诉求，必然将倒逼厂房园区运营商走上特色厂房、精细化运营的道路，这才是如今以及未来厂房运营商的核心竞争力。

在公募REITs愈发成熟的当下，相比于传统园区，更趋向于标准化的工业厂房更能得到资本市场的青睐，这也推动了厂房运营商资产管理能力的完善。